Lionness

Клуб миллионеров. том 8

7187 сообщений в этой теме

О, сколько раз твердили миру... Не, не, никакой аренды квартир, только ФР!!! 

А история и правда поучительная. 

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Всем привет!)

не была на форуме сто лет и случайно вспомнила про него)))

 

почитала последние пару страниц и даже улыбнулась))) пару месяцев назад мы с мужем продали квартиру, которую много лет сдавали в аренду))) ибо арендные ставки стали очень грустные)))

и даже подумываем продать одну из квартир в Москве, которую хотели оставить «в наследство» дочери )))) 


забавно, что тренд в теме тоже не в сторону аренды ))

6 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
22 часа назад, Sans_complexes сказал:

Всем привет!)

не была на форуме сто лет и случайно вспомнила про него)))

 

почитала последние пару страниц и даже улыбнулась))) пару месяцев назад мы с мужем продали квартиру, которую много лет сдавали в аренду))) ибо арендные ставки стали очень грустные)))

и даже подумываем продать одну из квартир в Москве, которую хотели оставить «в наследство» дочери )))) 


забавно, что тренд в теме тоже не в сторону аренды ))

 

и снова здравствуйте) давно Вашей аватарки тут не было)

 

поделитесь плз, какая доходность в процентах была проданной квартиры, платили ли налоги, много ли было хлопот по содержанию и тд. 

 

я этот тренд давно наблюдаю, даже с прогнозов о его зарождении, но возможно, что я собираю ту статистику, которая мне нравится) владельцы недвиги до последнего уверяют меня что это дико выгодно) в основном рассказывая как подорожала квартира с момента котлована. на мои уже вялые возражения, что это другая доходность, я тут же получаю стандартный ответ "ну лучше бы мы все равно не вложили наши деньги". поэтому интересен опыт людей которые вышли из недвиги, основываясь на объективные подсчеты доходностей

 

пс "наследственные" квартиры я кстати не советовал бы продавать. тут все таки капитал сохраняется в виде бетонометров. подрастет чадо, можно будет либо отдать ему хату. либо продать и купить в другом месте, где будет актуальнее. ну либо уже себе на пенсию оставить, сдавая) все тоже надо считать. совсем без недвиги в портфеле наверное тоже не совсем правильно

3 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Strange Stranger да, пару лет наверное не заходила сюда))

 

За последний год доходность была 5% с копейками до вычета налогов.

Доходность падала из года в год, квартира была в Московской области, и на момент покупки это был дом рядом с лесом практически))

Но постепенно лес сменился на каменные джунгли из огромного количества панелек, в которых куча квартир под сдачу. Поэтому цена аренды последние годы только падала.

Хлопот было немного (у нас классный риелтор), но периодически все равно случались))) 

 

насчет квартиры для ребёнка я в теории согласна. На практике мы входили в ЖК по цене 150/метр, сейчас цена 310-320/метр, уж больно руки чешутся по такой цене продать )))) 

А со временем купить что-то ещё, когда будет актуальная потребность у дочери)) ну либо когда вновь решим для диверсификации иметь в портфеле недвижимость под сдачу. 


 

5 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
8 часов назад, Sans_complexes сказал:

@Strange Stranger

насчет квартиры для ребёнка я в теории согласна. На практике мы входили в ЖК по цене 150/метр, сейчас цена 310-320/метр, уж больно руки чешутся по такой цене продать )))) 

А со временем купить что-то ещё, когда будет актуальная потребность у дочери)) ну либо когда вновь решим для диверсификации иметь в портфеле недвижимость под сдачу. 

Я бы продала, и ещё несколько раз крутанула деньги, сделав из 1 квартиры 3 или 4, пока дочь подрастёт, а она уже, когда будет актуальная потребность, найдёт то, что лично ей по душе, а не то, что выбрали родители 10-15-20 лет назад. С устаревшей арх.концепцией и инженерией. 

А доходность рентной недвижимости год от года падает, причём не только жилой, но и коммерческой. По жилой, с учётом всех рисков и проблем 3-6% сейчас чистая доходность в Мск и МО. В разы проще залить в офз и стричь купоны. 

2 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@dandelion wine , а как это сделать из одной квартиры 3-4? Цена-то исходная тоже растёт и очень быстро.  А с доступной ипотекой цены просто взлетели. Мы сейчас думаем о покупке маленькой квартиры на котловане, но тоже сомневаемся в выгодности этого сейчас и по нынешним ценам.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, dandelion wine сказал:

Я бы продала, и ещё несколько раз крутанула деньги, сделав из 1 квартиры 3 или 4, пока дочь подрастёт, а она уже, когда будет актуальная потребность, найдёт то, что лично ей по душе, а не то, что выбрали родители 10-15-20 лет назад. С устаревшей арх.концепцией и инженерией. 

А доходность рентной недвижимости год от года падает, причём не только жилой, но и коммерческой. По жилой, с учётом всех рисков и проблем 3-6% сейчас чистая доходность в Мск и МО. В разы проще залить в офз и стричь купоны. 

 

это точно не эффект бычьего рынка? я про уверенность, что можно сделать из одной квартиры три-четыре за 15-20лет...

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Strange Stranger сказал:

 

это точно не эффект бычьего рынка? я про уверенность, что можно сделать из одной квартиры три-четыре за 15-20лет...

Сейчас это так. 

Когда-то была уверенность, что котлаваны-супер-выгодно. И когда-то так оно и было

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
6 часов назад, dandelion wine сказал:

Я бы продала, и ещё несколько раз крутанула деньги, сделав из 1 квартиры 3 или 4, пока дочь подрастёт, а она уже, когда будет актуальная потребность, найдёт то, что лично ей по душе, а не то, что выбрали родители 10-15-20 лет назад. С устаревшей арх.концепцией и инженерией. 

А доходность рентной недвижимости год от года падает, причём не только жилой, но и коммерческой. По жилой, с учётом всех рисков и проблем 3-6% сейчас чистая доходность в Мск и МО. В разы проще залить в офз и стричь купоны. 


не, ну у нас квартира в супер новом ЖК) 

С классными входными группами мраморными, дворами внутренними, набережной и прочим))) так что через 8 лет будет актуален ещё, думаю 😃

 

но поскольку я и сама не знаю, чем буду заниматься и в какой стране мы будем жить , когда дочке будет 18, то тоже с нынешними арендными ставками не вижу смысла сдавать с учётом выросшей цены на саму квартиру при продаже) 

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Стоимость квартир любого формата стабильно растет, аренда дешевеет. Такой парадокс ощущаю и по по общим тенденциям, и на собственном опыте 

Не могу сказать, что полностью разочаровалась, но недвижимость по-прежнему рассматриваю как один из лучших вариантов сохранения- приумножения денег 

3 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
2 часа назад, Eva_Ing сказал:

Стоимость квартир любого формата стабильно растет, аренда дешевеет. Такой парадокс ощущаю и по по общим тенденциям, и на собственном опыте 

Не могу сказать, что полностью разочаровалась, но недвижимость по-прежнему рассматриваю как один из лучших вариантов сохранения- приумножения денег 

Ну... у меня за 4 года аренда не подешевела, хотя я была морально готова, что жильцы попросят скидку сейчас, в разгар кризиса. А вот стоимость подросла, да

 

Но тут хороший вопрос, от чего считать доходность: от первоначальной стоимости вложений в недвижку или от актуальной цены на сегодняшний день. Потому что если стоимость актива подросла, то % доходности уменьшился, но сам актив стал дороже, и это тоже по-хорошему нужно разделить на кол-во лет владения...

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Tanzorka ну у меня этим летом съехали практически одновременно 3 жильца, по разным причинам. Все сдалось чуть труднее, чем обычно, и чуть дешевле. А стоимость кв растет

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Доброй ночи, миллионеры!!! Помогите мне, пожалуйста. С чего начать? 

Есть небольшие накопления. Хочется их приумножить, купить акции каких нибудь крупных компаний. Не знаю с чего начать, что для этого нужно делать? Какое то приложение установить и купить акции??? Я в этом огромный чайник 🙄. Спекулировать не смогу. Хочу просто купить бумаги или ещё что то на долгосрок и получать дивиденды. И ещё, как разобраться какие именно акции купить и когда  лучше их купить ? Помогите, пожалуйста. Толкните в правильном направлении))) 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
2 часа назад, Tanzorka сказал:

Хороший вопрос, от чего считать доходность: от первоначальной стоимости вложений в недвижку или от актуальной цены на сегодняшний день. Потому что если стоимость актива подросла, то % доходности уменьшился, но сам актив стал дороже, и это тоже по-хорошему нужно разделить на кол-во лет владения...

Конечно, от текущей цены считать, как и дивдоходность акций. И сравнивать с доходностью других инструментов, опять же, в моменте. 

2 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
4 часа назад, Tanzorka сказал:

Но тут хороший вопрос, от чего считать доходность: от первоначальной стоимости вложений в недвижку или от актуальной цены на сегодняшний день. Потому что если стоимость актива подросла, то % доходности уменьшился, но сам актив стал дороже, и это тоже по-хорошему нужно разделить на кол-во лет владения...

 

еще раз совсем на пальцах (все примеры случайны!)

 

если квартира сегодня стоит 10млн и приносит арендой 500тыс за год, то ее рентная доходность 5%. если ее продать и купить условного сберпрефа, то денежный поток от дивидендов составит 600тыс за год. при этом сберпр может подорожать, тогда дивдоходность снизится, хотя денежный поток будет теми же 600тыс. если через год продать подорожавший сберпр за 12млн, то получится зафиксированный 20%й рост цены акции (и дивы еще будут получены). и тогда надо снова будет смотреть куда пристроить эти 12млн, где доходность 6%, чтобы денежный поток был 720тыс. 

 

т.е. есть доходность и есть рост курсовой стоимости.

 

прекрасно, если актив вырос в цене, однако дальнейшее в нем пребывание должно объясняться либо его высокой рентной/дивидендной/купонной доходностью, относительно других активов на рынке. либо невозможностью продав его купить что либо недооцененное, что бывает довольно редко даже на рынке недвижимости.

 

короче надо постоянно считать, а не самоуспокаиваться

 

пс, если кажется что я в акции загоняю. продав квартиру и купив сберпреф, можно столкнуться со снижением дивидендов, т.е. денежный поток нам на руки снизится. при этом разочарование инвесторов тут же уронит цену акций, т.е. получим еще и снижение курсовой стоимости. при этом новые дивиденды могут так соотноситься с новой ценой, что покупка сберпр будет снова интересной) акции это несколько сложнее недвиги)))

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, Ника Бегалинова сказал:

Доброй ночи, миллионеры!!! Помогите мне, пожалуйста. С чего начать? 

Есть небольшие накопления. Хочется их приумножить, купить акции каких нибудь крупных компаний. Не знаю с чего начать, что для этого нужно делать? Какое то приложение установить и купить акции??? Я в этом огромный чайник 🙄. Спекулировать не смогу. Хочу просто купить бумаги или ещё что то на долгосрок и получать дивиденды. И ещё, как разобраться какие именно акции купить и когда  лучше их купить ? Помогите, пожалуйста. Толкните в правильном направлении))) 

 

если Вы никаких ссылок во втором своем сообщении не предложите), то начните с ветки "акции и биржи".

 

почитайте ее с самого начала, ну или хотя бы последнюю половину, за недельку 90% вопросов закроете. брокера за последние годы не появляются и не исчезают. выбирайте из предложенных. по тарифам лучше уже конкретного брокера спрашивать, там постоянно что то меняется у всех. если суммы небольшие, начать хоть с тинькова можно с его приложения. но и в госброкерах тоже сейчас все довольно френдли

2 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
В 07.11.2020 в 21:22, Strange Stranger сказал:

 

я этот тренд давно наблюдаю, даже с прогнозов о его зарождении, но возможно, что я собираю ту статистику, которая мне нравится) владельцы недвиги до последнего уверяют меня что это дико выгодно)

А вас только инвест-квартиры интересуют? 

А коммерция? По коммерции около 9 % ежегодный доход после вычета налогов. Насчет подорожания самой недвижки не знаю - не мониторю цены. Конечно, аренду надо поднять, но договор немного прошляпила: только через 2 года можно поднять по договору.

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
11 час назад, dandelion wine сказал:

Конечно, от текущей цены считать, как и дивдоходность акций.

 

9 часов назад, Strange Stranger сказал:

если квартира сегодня стоит 10млн и приносит арендой 500тыс за год, то ее рентная доходность 5%. 

т.е. есть доходность и есть рост курсовой стоимости.

:yes: Просто тогда правильнее будет ещё прибавить разницу между ценой продажи (актуальной на текущий момент - стоимость всех вложений) / кол-во лет владения. Потому что "тело" тоже приросло

 

А как считать доходность по ФР, я вообще не понимаю :evil_3: например, были влиты условные 400 тыс, получены дивы и в течение года довливались ещё, например, 200. Стоимость портфеля на текущий момент ясна. НО! Интересна доходность отдельно от первоначальных 400 тыс и "довлитых" 200. В общем, простая выгрузка в Excel мне, наверное, поможет, но это не точно :-D

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Tanzorka сказал:

А как считать доходность по ФР, я вообще не понимаю :evil_3: например, были влиты условные 400 тыс, получены дивы и в течение года довливались ещё, например, 200. Стоимость портфеля на текущий момент ясна. НО! Интересна доходность отдельно от первоначальных 400 тыс и "довлитых" 200. В общем, простая выгрузка в Excel мне, наверное, поможет, но это не точно :-D

Считает обычно брокерская программа. Сама. Можно вести более чёткий учёт на специальных площадках. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
2 часа назад, Tanzorka сказал:

 

:yes: Просто тогда правильнее будет ещё прибавить разницу между ценой продажи (актуальной на текущий момент - стоимость всех вложений) / кол-во лет владения. Потому что "тело" тоже приросло

 

я бы мог ответить "нет, не правильно. див доходность считается к текущей цене (доходность от аренды считается к текущей рыночной цене квартиры)". но если все мои посты, которые я тут писал про подсчет доходностей, не находят отклика, значит, пожалуй, правильно) пусть каждый считает как ему приятнее. я просто всегда переспрашиваю, как человек считает и привожу к своей системе. сколько было уже копий сломано в камментах постов Ларисы Морозовой, которая считает дивдоху к своей цене покупки бумаг... нет таких цен на рынке и неизвестно будут ли когда-то. какой смысл новичкам знать что у нас дивы по ленэнергопр почти столько за сколько мы ее брали (дивдоха 90% годовых)... ну вот греет людей такая доходность, пусть так считают. а я усталь)

 

2 часа назад, Tanzorka сказал:

А как считать доходность по ФР, я вообще не понимаю :evil_3: например, были влиты условные 400 тыс, получены дивы и в течение года довливались ещё, например, 200. Стоимость портфеля на текущий момент ясна. НО! Интересна доходность отдельно от первоначальных 400 тыс и "довлитых" 200. В общем, простая выгрузка в Excel мне, наверное, поможет, но это не точно :-D

 

общую я считаю год к году, можете посмотреть мои отчеты в км. это очень ленивая система учета, но я так считаю не первый год. главное не менять систему. мы в конечном счете отчитываемся сами перед собой.

 

приложения брокера считают неплохо по формуле irr с довнесениями и выводом. но это по отдельному брокерскому счету. мне интереснее по всему портфелю.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу