Lionness

Клуб миллионеров. том 8

7185 сообщений в этой теме

9 часов назад, Attika сказал:

@Ceresal , @Strange Stranger , благодарю за ответы. Буду изучать "Альфа-Поток" пока что. А почему так долго - полгода?

 

ну написали после регистрации что "в связи с популярностью сервиса" доступ предоставят позже. может не полгода, но точно несколько месяцев. я уже не помню вообще где прочел первый раз про альфа-поток, возможно что и тут в км. 

зарегился сразу, а разбираться стал потом. как почитал немного, не особо и расстроился, что допуск сразу получить не удалось) 

даже не заходил потом туда, когда прислали реквизиты для входа. сейчас шлют письма регулярно с напоминаниями, что уже можно инвестировать, я их не читая удаляю

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Очень нужны советы.

Есть ли альтернатива коммерческой недвижимости?

Цель - получать ежемесячно ренту.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Все что было запланировано осуществилось не так, как задумывалось, но в основном хорошую сторону. Главное- вошли в этот год без долгов и кредитов. Хотя кучу раз брали в долг- отдавали- брали кредит- опять отдавали, брали в долг- опять отдавали и все это при постоянном опустошении кредитки каждый месяц. Глобальных финансовых задач на этот год финансовых нет, передышка, накопление и присматривание за недвижимостью. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
16 часов назад, Резеда сказал:

Очень нужны советы.

Есть ли альтернатива коммерческой недвижимости?

Цель - получать ежемесячно ренту.

 

 

апарт-отели под централизованным управлением управляющей компании. именно в формате гостиниц, а не покупки юнита в сферических "апартаментах".

но это сильно ближе к коммерческой недвижимости. налоги платить придется. подоходный еще как то можно оптимизировать (открытием ип, но надо все посчитать). а вот налог с имущества сильно зависит от региона. в Мск он совершенно конский. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
11 час назад, Veronika27 сказал:

Все что было запланировано осуществилось не так, как задумывалось, но в основном хорошую сторону. Главное- вошли в этот год без долгов и кредитов. Хотя кучу раз брали в долг- отдавали- брали кредит- опять отдавали, брали в долг- опять отдавали и все это при постоянном опустошении кредитки каждый месяц. Глобальных финансовых задач на этот год финансовых нет, передышка, накопление и присматривание за недвижимостью. 

 

избавление от кредитов это шаг хоть и болезненный, но совершенно необходимый. дальше копить на стабфонд. инвестирование только после этого

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Strange Stranger , если б у меня были деньги на отель, я б не спрашивала) Я думаю насчёт помещения под кафе, магазин, центр и ТД.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Резеда сказал:

@Strange Stranger , если б у меня были деньги на отель, я б не спрашивала) Я думаю насчёт помещения под кафе, магазин, центр и ТД.

 

я целиком про отель и не писал) юнит в апарт отеле. 

а если есть деньги на помещение под кафе, магазин центр и ТД) то это уже можно несколько юнитов

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Strange Stranger , рассмотрела я апарт-отель в городе планируемого переезда. Все очень спорно. Строится шикарный 16-тиэтажный апарт-отель.

Минусы:

1. Высокая конкуренция, аж 14

этажей апартов в областном городе.

2. Вся реклама построена на продаже апартов под сдачу. Рассчитана доходность из расчета 17 дней по 3000 - налоги. И, типа, вывод: сдавать намного выгоднее обычной однушки. Только эта доходность компанией-застройщиком не гарантируется, у них своя цель- продать.

Плюсы: рассчитанная доходность выше однушки, заморачиваться с уборкой и поиском арендаторов не надо - все делает УК.

 

Больше пока ничего не надумала.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Резеда , я бы рассмотрела возможность покупки помещения под сетевой магазин, типа Дикси.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Резеда сказал:

@Strange Stranger , рассмотрела я апарт-отель в городе планируемого переезда. Все очень спорно. Строится шикарный 16-тиэтажный апарт-отель.

Минусы:

1. Высокая конкуренция, аж 14

этажей апартов в областном городе.

2. Вся реклама построена на продаже апартов под сдачу. Рассчитана доходность из расчета 17 дней по 3000 - налоги. И, типа, вывод: сдавать намного выгоднее обычной однушки. Только эта доходность компанией-застройщиком не гарантируется, у них своя цель- продать.

Плюсы: рассчитанная доходность выше однушки, заморачиваться с уборкой и поиском арендаторов не надо - все делает УК.

 

Больше пока ничего не надумала.

 

я был на выставке недвижимости. в СПб сейчас это горячая тема.

но по факту подтвержденная доходность только у одной апарт-гостиницы. она удачно расположена и уже имеет репутацию. некоторые объекты сейчас строят ну ппц не в туристических местах. да и для командированных там не очень уютно будет. верить, что китайцы все всегда заселят... ну летом может и заселят. короче локация тут это самое важное.

 

у многих застройщиков есть программ гарантированной доходности. типа 30тыс в месяц. договор я лично не читал, какие там тонкости не знаю.

есть программы гарантированного выкупа юнита через какое то время. типа через 5 лет ук выкупает в два раза дороже, при этом не стесняются говорить что это 20% годовая доходность)))

максимальная доходность за год рекламируется по программам кратковременной сдачи. но там соответственно и денежный поток неравномерен. в месяц когда проходит ПМЭФ загрузка бывает выше 100%. летом тоже все битком. а в феврале тухляк. если Вам нужен гарантированный поток, то этот вариант наверное не подходит.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Peonies сказал:

@Резеда , я бы рассмотрела возможность покупки помещения под сетевой магазин, типа Дикси.

 

эм... а как Вы конкретно угадаете арендатора?

 

имхо (я тут не спец совсем) чем меньше площадь, тем проще сдать. сейчас у нас в городе булошных совмещенных с кофейнями практически в каждом доме. площади они требуют небольшие. когда мода пройдет, появятся другие бизнесы по стрит ритейлу. 

 

с другой стороны сдать помещение побольше дикси, магниту или кб это забыть о проблемах на очень длительное время. 

 

ну и все спецы с кем я общался в один голос говорят, если нет опыта в коммерческой недвиге, одному лучше не лезь. ее надо уметь выбирать. а сумма входа там очень приличная.

2 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
9 часов назад, Резеда сказал:

@Strange Stranger , рассмотрела я апарт-отель в городе планируемого переезда. Все очень спорно. Строится шикарный 16-тиэтажный апарт-отель.

Минусы:

1. Высокая конкуренция, аж 14

этажей апартов в областном городе.

2. Вся реклама построена на продаже апартов под сдачу. Рассчитана доходность из расчета 17 дней по 3000 - налоги. И, типа, вывод: сдавать намного выгоднее обычной однушки. Только эта доходность компанией-застройщиком не гарантируется, у них своя цель- продать.

Плюсы: рассчитанная доходность выше однушки, заморачиваться с уборкой и поиском арендаторов не надо - все делает УК.

 

Больше пока ничего не надумала.

А в этом городе хорошо развит туризм, или много командировочных приезжает, кто арендовать будет? Есть ли сезонность.  В Мск и СПб я еще верю в такой бизнес, много чего проводится, и деловые люди приезжают и туристов много, студентов и их родных. В других регионах даже не знаю, на юге четко выражена сезонность, и в межсезонье там этих квартир пучок на рубль. В Сочи можно рублей отель за 400р снять, с завтраком )))  Но и тут в сезонность будет влиять, просто меньше. Локейшен куда более важен. А действительно хороший локейшн, и вход совсем других денег стоит.

 

Я думала про коммерческую недвижимость, и соглашусь с @Strange Stranger  в ней разбираться надо. Мне советовали в хороший кризис покупать помещение в небольших городах на центральных улицах, в расчете под банки. Но опять же, нужно знать специфику помещений которые банки устроят. Там не только само помещение, но и возможность рекламы уличной и поток, подьезд, парковка, удаленность от остановки  и т.д. Дикси в арендаторах не думаю кстати что спокойная жизнь будет, если здание не отдельно стоящее. Постоянные проверки, погрузка/разгрузка,  склад, а то и мышки и другие почти домашние насекомые )))), бабушки какие жаловаться будут... Лучше Сбер в арендаторах )))  В итоге опыта нет, входить надо на весьма большею котлету, в кризис коммерческая проседает сильно, в общем, мне не уютно, я изучила и решила что не мое. По крайне мере пока, если будет на сбербанк хватать, вернусь к этому вопросу. Но мне и на ФР в целом нормально. 

2 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@sanison , нет, туризм не развит. Я поэтому и написала про областной город. И для обычного областного города 14 этажей апартов - это очень много. Я вот не уверена, что в обычном областном городе наряду с гостиницами нужно такое количество апартов для приезжих, а обычный народ будет снимать квартиры, а не посуточно апарты.

Для Сбера, наверно, очень большое помещение надо. И я почему-то думала, что такие организации выкупают помещения, чтобы не платить аренду.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Наверное, это давно советовали - покупать в кризис помещение в расчете под банки. У того же Сбербанка в 2016 году было 16,2 тысячи офисов, в 2017 - уже 14,8 тысяч, на 01 марта 2019 осталось 13226. Сколько из них доживет до следующего хорошего кризиса? У других банков (которые выживут) та же тенденция. Да, собственно, и не только банки, цифровизация - объективная реальность (интернет-магазины, интернет- развлечения и т.д.). Действительно, получается, единственное, на что может сохраниться спрос - помещения для проживания. Их в виртуальную сферу не переместишь.

2 пользователям понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
35 минут назад, Резеда сказал:

@sanison , нет, туризм не развит. Я поэтому и написала про областной город. И для обычного областного города 14 этажей апартов - это очень много. Я вот не уверена, что в обычном областном городе наряду с гостиницами нужно такое количество апартов для приезжих, а обычный народ будет снимать квартиры, а не посуточно апарты.

Для Сбера, наверно, очень большое помещение надо. И я почему-то думала, что такие организации выкупают помещения, чтобы не платить аренду.

Наверное много, особенно если не получается понять кто твой арендатор. И вообще, все эти апарты под управлением у меня большое сомнение вызывают. Во-первых, управление тоже разным бывает, во-вторых, есть у меня мысль что по сути это бизнес на комиссиях и аренде от собственника. Я изучала подобные апартаменты с управлением в Турции, вот вроде и море и солнце, поток туризма, но большинство аппартов простаивает. Турки при этом зарабатывают на: 1)на стройке и продаже 2) ремонте и обстановке 3)на регулярных платежах за содержание. И что больше меня страшит, если понял что влип, продать и выйти из этого будет ой как не просто. 

 

Сбер в этом контексте собирательный образ банков. У нас кстати по дороге на дачу такой чудный Сбер есть, я прямо умиляюсь. В деревянном русском доме, с рябинкой в полисаднике )))) Вообще не сравнить с бездушными офисами из стекла и бетона в столице:biggrin: Большие и крупные выкупают, но не всегда и не везде. 

19 минут назад, MMelanie сказал:

Наверное, это давно советовали - покупать в кризис помещение в расчете под банки. У того же Сбербанка в 2016 году было 16,2 тысячи офисов, в 2017 - уже 14,8 тысяч, на 01 марта 2019 осталось 13226. Сколько из них доживет до следующего хорошего кризиса? У других банков (которые выживут) та же тенденция. Да, собственно, и не только банки, цифровизация - объективная реальность (интернет-магазины, интернет- развлечения и т.д.). Действительно, получается, единственное, на что может сохраниться спрос - помещения для проживания. Их в виртуальную сферу не переместишь.

 

Ключевая мысль была не про Сбер, а в кризис  на центральных улицах в небольших городах. 100% крутой локейшн.  А уж что в него заселится не столь важно, хотя банки предпочтительнее. У них обычно не плохо с деньгами, и нет минусов присущих розничной торговле. Все в цифру все равно не уйдет в обозримом будущем. А если у тебя одно из лучших по локации помещений в городе, то проблем с хорошими и крупными арендаторами не будет. Но это большие деньги в любом случае, не сравнимо  с жилыми метрами. 

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Мы сейчас будем покупать недвижку, часть которой снимает банк) в ЦАО, от метро 1 мин., арендная ставка 22000 рэ :whistling: и это арендодателю удалось поднять, так 19000 было. Помещения в соседнем здании сдаются по 40000 рэ, два магазинчика. Это так для сравнения. Не каждое помещение подойдет под банк, т.к. нужно обустроить хранилище, ячейки и т.д. и т.п. Магазины это проще и выгодней.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, Резеда сказал:

 

Для Сбера, наверно, очень большое помещение надо. И я почему-то думала, что такие организации выкупают помещения, чтобы не платить аренду.

В нашем случае они занимают 650 м 2. А Вы сколько хотите купить?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Мне кадется сейчас такая экономическая ситуация что понятие крутой локации весьма условно, в областнм городе то. Уровень жизни большинства россиян таков что разве что продуктовые магазины более менее стабильны, банки закрываются и меняют сокращают локацию, тряпки салоны тоже не сказать что процветают. Может я не права конечно. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Peonies сказал:

В нашем случае они занимают 650 м 2. А Вы сколько хотите купить?

Не готова сказать. Надо там быть, чтобы хорошо ориентироваться. В прошлом году интересовалась и поняла, что прохожу по цене. Планировала этим летом заняться.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу