Lionness

Клуб миллионеров. том 8

7185 сообщений в этой теме

Плюс вероятность коммуналки нежилого помещения

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, злобный бурундук сказал:

@Strange Stranger Подводные камни в виде налога не нежилое помещение и в виде соседства с салоном красоты, борделем, гестхаусом, офисом продажи турпутевок.  Вроде как в Москве есть апарты, где предполагается только под жилье, но я так и не поняла, как это собираются отслеживать и где ответственность собственника за то, если он все же решит организовать офис. 

 

 

У нас сейчас это строят под вывесками апарт-отелей. Так что гестхауса тут бояться странно. С борделями была история ("коломяжский синдром"), но на них есть законная управа и вроде победили. Офисы организовывать тоже никто не запрещает, ибо формально это нежилой фонд. Да и все вышеперечисленные переживания это у тех, кто там жить постоянно собирается. 

Я чисто про сдавать спрашивал. С последующей продажей. Есть у кого опыт?

Заполняемость, сезонность, коммуналка, комиссии УК, порча/ремонты, налоги, иное

 

Застройщики пишут окупаемость 3-4 года. Нунуда подумал я. 

Критики пишут окупаемость 13-14 лет против 20лет у обычной однухи. P/E в обоих случаях чдовищное. Мне б хотя бы пе10. Иначе фиг меня уговорить выйти из доходных акцуль

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Strange Stranger налоги/коммуналка выше

а вот "с последующей продажей" - во что выльются апарты со временем - неизвестно

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
15 минут назад, Nuxa сказал:

@Strange Stranger налоги/коммуналка выше

а вот "с последующей продажей" - во что выльются апарты со временем - неизвестно

 

Все перекладывантся на арендаторов. Гостиницы же как то живут...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Strange Stranger я смотрю по некоторым апартам, которые у нас строят - постоянным арендаторам это зачем? платить больше, чем в обычной квартире

при этом инфраструктура хуже

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

 

а кому сдавать? Аудитория тех, кто там постоянно жить собирается. 

Если посуточно, то это уже не пассивный доход) 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
5 часов назад, злобный бурундук сказал:

@Strange Stranger Подводные камни в виде налога не нежилое помещение и в виде соседства с салоном красоты, борделем, гестхаусом, офисом продажи турпутевок.  Вроде как в Москве есть апарты, где предполагается только под жилье, но я так и не поняла, как это собираются отслеживать и где ответственность собственника за то, если он все же решит организовать офис. 

 

Можно посмотреть концепцию апарт отелей YES от Пионера. Это изначально питерский застройщик, сейчас активно строят в Москве. В апарт отеле они полностью берут на себя сдачу за определенный %, а также гарантируют, что там не будет гестхаусов, офисов, "массажных салонов" и т.п. Но налоги платить придется, да. Все расчеты приведены на сайте проекта. 

В элитном сегменте развивается концепция сервис апартаментов (апарты с гостиничным сервисом); там можно жить самим, можно сдавать.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
11 час назад, Strange Stranger сказал:

Пошла в СПб модная тема - апартаменты. Сейчас есть реклама что то около 2млн за студию 20 с чем то метров. С отделкой. 

За 10% УК берет на себя все общение с арендаторами. Фактически посуточная аренда получается. Ну скидки за долгое проживание, но все равно клиенту дороже чем хату снимать из за сервиса гостиницы. Я бы в командировке может пользовался бы таким вариантом, если сопоставимо по цене с гостиницей. 

Стрейнджер, могу уточнить, о каком проекте/проектах идет речь? Можно в личку.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
39 минут назад, злобный бурундук сказал:

 

а кому сдавать? Аудитория тех, кто там постоянно жить собирается. 

Если посуточно, то это уже не пассивный доход) 

 

Если через крупного оператора сдавать - то хоть посуточная, хоть почасовая аренда будет приносить вам пассивный доход.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, злобный бурундук сказал:

В 

а кому сдавать? Аудитория тех, кто там постоянноВ жить собирается.В 

Если посуточно, то это уже не пассивный доход)В 

В 

В 

идея же именно в том, что УК занимается всем этим. за 10% от дохода. хотя можно и самому заниматься поиском и заселением, а ук в этом случае будет только уборку производить, там вроде разные варианты есть

В 

мне концепция купить за 2млн и получать в год 300тыс с полным отсутствием головнякаВ с человеческим факторомВ очень симпатична.

но думаю, что что то тут не так просто.

В 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Strange Stranger сказал:

мне концепция купить за 2млн и получать в год 300тыс с полным отсутствием головнякаВ с человеческим факторомВ очень симпатична.

но думаю, что что то тут не так просто.

Мне кажется, основное "непросто" - это необходимость платить налог с дохода, а также почти принудительные траты на ремонт у некоторых УК. Как Вертикаль в Спб у НАИ Бекар.

С 2 млн 300 тыс в год - это гарантированная доходность от застройщика/ук?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
50 минут назад, dandelion wine сказал:

Мне кажется, основное "непросто" - это необходимость платить налог с дохода, а также почти принудительные траты на ремонт у некоторых УК. Как Вертикаль в Спб у НАИ Бекар.

С 2 млн 300 тыс в год - это гарантированная доходность от застройщика/ук?

В 

нет. у них сейчас нет гарантированных программ по доходности. на апартах YES по началу была такая тема, что тебе гаранированно платят в месяц что то (не знаю сколько). потом то ли не смогли они в прибыль себе работать, то ли просто замануха это была, короче сейчас по факту выплаты.

В 

налог с дохода пока не очевидная для меня проблема. в чем там сложность? что самому надо его платить? вроде как разобраться один раз надо. ну то что их по кадастровой стоимости оценивать будут, это пока спорно. там пока от объемов зависит. и малые метражи идут по низкой ставке (хоть и выше чем жилая, да).

про ремонт согласен, неясно совершенно как его оценивать ук будет.

В 

я вот тут почему и спросил. в мск эта тема раньше пошла. должны быть уже выкладки живых инвесторов. в спб на форумах собственников в основном треш про то что кто то мусор не донес до мусоропровода. жильцы, короче, развлекаются. инвесторы не пишут ничего.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
3 часа назад, dandelion wine сказал:

В элитном сегменте развивается концепция сервис апартаментов (апарты с гостиничным сервисом); там можно жить самим, можно сдавать.

да, видела такое, хорошая идея, имхо

только вот цена там.. далеко не 2 млн :fegh:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
1 час назад, Nuxa сказал:

да, видела такое, хорошая идея, имхо

только вот цена там.. далеко не 2 млнВ :fegh:

В 

я может сразу не внятно выразился.

именно о них (апарт отелях) я и интересуюсь

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Очень нужен совет. Имеется квартира в г.Чехов, МО. Сдаю квартиру около 13 лет. Но последние 1.5-2 года сдается с трудом. Очень большая конкуренция, новые дома растут , как грибы. И откровенно говоря квартиры там намного лучше моей.За последние 1,5 года сменилось 3 квартиранта!!! Бывают периоды, что пару-тройку месяцев никого нет и конечно же коммуналку приходится оплачивать самой ( у меня всегда платит арендатор). К тому же я живу в Москве, постоянно мотаться показывать квартиру проблематично. Сейчас мы с мамой рассматриваем такой вариант: 1)продать квартиру и положить деньги в банк под проценты. По нашим подсчетам ежемесячно с этой суммы мы будем получать те же деньги , что и за аренду. Но геморроя, кмк меньше ( не надо искать квартирантов, думать что за люди....).

2) Продать квартиру, добавить имеющиеся деньги и купить в Москве. И уже московскую сдавать ( это все- таки проще). Да и доход выше со сдачи.

В первом варианте смущает, что деньги обесцениваются. Неизвестно , что будет завтра. А на доходы от сдачи недвижимости я планирую жить на пенсии. А во втором варианте смущает , то что окупится квартира оооочень не скоро.

Очень хочу услышать разные мнения. Буду рада всем. Спасибо.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Если намерены жить на деньги от сдачи на пенсии, то логичнее купить более ликвидное жилье в плане сдачи. В МО сдавать будет все сложнее и сложнее. 

А окупаемость, так сдача жилья изначально низкую доходность предполагает и долгую окупаемость, зато надежно, 

Другой вопрос, средства в ипотеку брать будете или есть уже? Насколько это будет тяжело?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Только что, Taifuncheg сказал:

Если намерены жить на деньги от сдачи на пенсии, то логичнее купить более ликвидное жилье в плане сдачи. В МО сдавать будет все сложнее и сложнее. 

А окупаемость, так сдача жилья изначально низкую доходность предполагает и долгую окупаемость, зато надежно, 

Другой вопрос, средства в ипотеку брать будете или есть уже? Насколько это будет тяжело?

Спасибо за ответ. Ипотеку брать не будем. Деньги есть.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Oglu А уверенность в продаже есть? 

У меня вот срок аренды подходит к концу, я б рада завершить этот этап для себя, но не уверена, что продам. А выгонять людей  и через три месяца опять искать на аренду не хочу. Думаю, что делать. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
47 минут назад, злобный бурундук сказал:

@Oglu А уверенность в продаже есть? 

У меня вот срок аренды подходит к концу, я б рада завершить этот этап для себя, но не уверена, что продам. А выгонять людей  и через три месяца опять искать на аренду не хочу. Думаю, что делать. 

Выставить на продажу - пощупать спрос. Если есть вариант продажи, тогда продавать, предупредив  квартирантов. Сделка - это тоже не 1 день... Накрайняк, заплатите им неустойку, если уж так хотите закрыть вопрос с арендой. Почему, кстати? Низкая доходность - это понятно, но депо на стоимость квартиры на долгосрок меня не вдохновляет. Я дважды зависала с крупными для меня суммами в рублях в банках в кризисы и как-то сильно много нервных клеток израсходовала. Больше точно не хочу. Часть портфеля должна быть в недвиге, имхо. В этой стране - точно.

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

@Oglu  я за второй вариант, при условии, конечно же, что получится за адекватную цену продать квартиру в Чехове.

 

@Taifuncheg вот у меня тоже какое-то ощущение есть, что в дальнейшем сдавать и продавать МО будет все сложнее. В Москве сейчас достаточно большое количество строек, и при наличии такого выбора спрос будет ниже на Подмосковье у тех, кто работает/снимает в Москве, но хочет свое жилье. А у местных жителей МО, если наша экономика и дальше будет "искать дно", денег на покупку совсем не будет.
 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу